Steuerrechtliche Behandlung verbilligter Vermietungen

Die Vermietung einer Wohnung ist in einen entgeltlichen und in einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen, wenn das Entgelt für die Überlassung zu Wohnzwecken weniger als 50 % der ortsüblichen Marktmiete beträgt. Für Mieten von mindestens 50 % der Marktmiete hat der Bundesfinanzhof (BFH) nun mit Urteil vom 5.11.2002 (IX R 48/01) eine Aufteilung auch dann vorgenommen, wenn die aufgrund einer verbilligten Vermietung angezeigte Überschussprognose zur Überprüfung der Einkünfteerzielungsabsicht negativ ist. Im Ergebnis ist nach der Entscheidung bei einer langfristigen Vermietung grundsätzlich nur dann von dem Vorliegen einer Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen, solange der Mietzins nicht weniger als 75 % der ortsüblichen Marktmiete beträgt. Beträgt er allerdings 50 % und mehr, jedoch weniger als 75 %, so ist die Einkünfteerzielungsabsicht anhand einer Überschussprognose zu prüfen. Führt diese zu positiven Ergebnissen, sind die mit der verbilligten Vermietung zusammenhängenden Werbungskosten in voller Höhe abziehbar. Ist die Überschussprognose indes negativ, so muss die Vermietungstätigkeit in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt werden. Die anteilig auf den entgeltlichen Teil entfallenden Werbungskosten sind dann abziehbar. Anmerkung: Nach geltendem Recht muss die Miete für einen vollen Werbungskostenabzug mindestens 50 % der ortsüblichen Miete erreichen. Mit dem Steuervergünstigungsabbaugesetz will der Gesetzgeber die Grenze durch gesetzliche Festlegung auf 75 % anheben. Die Neuregelung soll für alle Mietverträge erstmals für den Veranlagungszeitraum 2003 anzuwenden sein; das gilt auch für vor dem 1.1.2003 abgeschlossene "Altverträge". Von dieser Gesetzesfassung werden insbesondere Mietverträge mit nahen Angehörigen betroffen sein. Entsprechende Mietverhältnisse sollten deshalb schnellstens auf den Prüfstand. Hier sei jedoch noch angemerkt, dass eine extreme Erhöhung der Miete aus zivilrechtlichen Gründen ausscheiden kann.

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