Fremdfinanzierung einer vermieteten Immobilie unter Einsatz von Lebensversicherungen

Bei der Finanzierung der Anschaffung oder Herstellung einer Immobilie unter Einsatz einer Lebensversicherung erfolgt i. d. R. keine laufende Tilgung der Schulden. Das Darlehen wird erst über die Leistungen der abgeschlossenen Kapitallebensversicherung bei Fälligkeit abgelöst. Auch bei den Schuldzinsen besteht die Möglichkeit, die Zinsen über die ganze Laufzeit auflaufen zu lassen, um sie dann zusammen mit Tilgung durch die Lebensversicherung abzulösen. Wird die Immobilie vermietet, können bei diesem Finanzierungsmodell über längere Zeiträume (ggf. bis zur Ablösung des Darlehens) wegen der hohen Schuldzinsen hohe Verluste entstehen. Diese Art von (Gebäude-)Finanzierung unter dem Einsatz von Lebensversicherungen wird in der Praxis als marktgerechte Finanzierungsart anerkannt und auch vom Gesetzgeber zur langfristigen Finanzierung eines Mietwohngebäudes akzeptiert. Das Finanzierungskonzept bildet nach Auffassung des Bundesfinanzhofs in seinem Urteil vom 19.4.2005 (IX R 15/04) auch keinen objektiven Umstand, der als Indiz gegen die Einkünfteerzielungsabsicht spricht. Allein ein krasses Missverhältnis zwischen den Mieteinnahmen und den Schuldzinsen ist nicht geeignet, die grundsätzlich anzunehmende Einkünfteerzielungsabsicht in Frage zu stellen und eine Prognose zur Überprüfung der Einkünfteerzielungsabsicht aufzustellen. Anmerkung: Ist bei diesem Finanzierungskonzept ein Rechtsträgerwechsel verbunden, z. B. weil die Übertragung der Immobilie im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge von vornherein geplant ist, spricht dies gegen eine Einkünfteerzielungsabsicht. Die Gestaltung wäre dann steuerschädlich.

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