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Durch das Steueränderungsgesetz 2003 und das Haushaltsbegleitgesetz 2004 sind wichtige Änderungen
im Umsatzsteuerbereich gesetzlich festgeschrieben worden, die es – mit einer Ausnahme (siehe Punkt 2) – seit 1.1.2004 zu beachten
gilt. Die Änderungen betreffen unternehmerisch tätige Parteien von Grundstückskaufverträgen.
| 1. |
Der Grundstücksverkäufer kann die Umsatzsteueroption nur noch im notariellen Grundstückskaufvertrag
ausüben.
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| 2. |
Im Falle der Optionsausübung ist nicht mehr wie früher der Grundstücksverkäufer,
sondern der Käufer Steuerschuldner. Der Verkäufer darf demnach die Umsatzsteuer auch nicht mehr in Rechnung stellen und auch
nicht vereinnahmen. Der Käufer darf die Steuer nicht an den Verkäufer zahlen (Gefahr der Doppelzahlung), sondern muss diese an
das Finanzamt in der eigenen Umsatzsteueranmeldung erklären und entsprechend abführen (siehe Beitrag
Nr. 1). Gleichzeitig besteht – unter weiteren Voraussetzungen – ein korrespondierender Vorsteuererstattungsanspruch.
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| 3. |
Beim Verkauf von gemischt genutzten Immobilien, also z. B. bei den typischen Wohn- und Geschäftshäusern,
kann die Ermittlung der Umsatzsteuer nur noch dann nach dem Verhältnis der Mietumsätze erfolgen, wenn keine andere
wirtschaftliche Zuordnung möglich ist. Die Berechnung soll nunmehr grundsätzlich nach dem Flächenverhältnis erfolgen.
Nachdem gewerblich genutzte Räume normalerweise einen höheren Mietertrag bringen als privat vermietete, war eine Aufteilung nach
Umsatzanteilen oft vorteilhafter als nach Flächenanteilen. Diese Aufteilung wurde auch vom Bundesfinanzhof abgesegnet. Mit der
Gesetzesänderung schiebt der Gesetzgeber diesem Vorteil einen Riegel vor. |
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