Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung), oder hat er andere bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, so kann er die jährliche Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Sofern die baulichen Maßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt worden sind, hat eine angemessene Kostenaufteilung auf die einzelnen Wohnungen zu erfolgen.

Für die Wirksamkeit einer Mieterhöhungserklärung muss der Vermieter daher in der Erklärung darlegen, inwiefern die von ihm durchgeführten baulichen Maßnahmen solche sind, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder die nachhaltige Einsparung von Heizenergie oder Wasser bewirken. Dabei genügt es, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann. Für bauliche Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie ergibt sich daraus, dass der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darlegen muss, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Anlage eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt. Die Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung ist hierfür nicht erforderlich.

In welchem Maße sich z. B. durch den Einbau von Isolierglasfenstern eine Verbesserung des Verbrauchs an Heizenergie ergibt, braucht hingegen in der Mieterhöhungserklärung nicht angegeben werden. Der weitergehenden Darlegung einer "Wertverbesserung" der Wohnung bedarf es hingegen nicht. Die Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie und Wasser, die in erster Linie einer ökologischen Zielsetzung dienen, brauchen keine Verbesserung des Wohnwertes für den Mieter zu bewirken. Es reicht aus, wenn die erzielte Einsparung an Heizenergie wesentlich sowie von Dauer ist und damit der Allgemeinheit zugute kommt. (BGH-Urt. v. 7.1.2004 – VIII ZR 156/03)