Wird eine Wohnung zu einem verbilligten Mietpreis – etwa an Angehörige – vermietet, kann der Vermieter alle Aufwendungen im Zusammenhang mit der Wohnung in voller Höhe als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzen. Voraussetzung hierfür ist aber, dass die vereinbarte Miete mindestens 56 % der ortsüblichen Miete beträgt. Diese Grenze wurde vom Gesetzgeber mit dem Haushaltsbegleitgesetz 2004 neu festgelegt. Bis 31.12.2003 galt eine Mindestmiete von 50 %.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hatte jedoch bereits 2003 entschieden, dass der volle Werbungskostenabzug ohne weitere Prüfungen nur noch dann möglich ist, wenn die vereinbarte Miete mindestens 75 % der Marktmiete beträgt. Bei einer Miete zwischen 50 und 75 % müsse ermittelt werden, ob über einen Zeitraum von 30 Jahren aus der verbilligten Vermietung insgesamt ein Totalüberschuss erzielt werden kann. Nur dann könne der volle Werbungskostenabzug anerkannt werden. Errechne sich ein insgesamt negatives Gesamtergebnis, müsse der Werbungskostenabzug im Umfang der Verbilligung gekürzt werden.

Die Finanzverwaltungen von Bund und Ländern haben beschlossen, das BFH-Urteil allgemein anzuwenden, erstmals jedoch bei der Einkommensteuerveranlagung 2004.

Wer sich den vollen Werbungskostenabzug auch weiterhin erhalten will, muss den Mietzins für 2004 auf mindestens 75 % der ortsüblichen Marktmiete anpassen. Dabei will die Finanzverwaltung eine mit dem Mieter tatsächlich vereinbarte und vollzogene Erhöhung des Mietzinses auch dann akzeptieren, wenn sie im Hinblick auf die Mieterschutzgesetzgebung in dieser Höhe zivilrechtlich nicht durchgesetzt werden könnte. Beträgt die Miete zwischen 56 und 75 % der ortsüblichen Marktmiete, ist damit zu rechnen, dass das Finanzamt eine Überschussprognose – unter Einbeziehung der Vorjahresergebnisse – verlangen wird. Nur wenn diese positiv ist, bleibt es beim vollen Abzug der Werbungskosten, ansonsten erfolgt eine entsprechende Kürzung.

Die Höhe der ortsüblichen Marktmiete kann in den regionalen Mietspiegeln, die viele Gemeinden heute schon im Internet veröffentlichen, ermittelt werden.