Der Bundesgerichtshof hatte über die umstrittene Frage zu entscheiden, ob in einem Wohnungsmietvertrag der Mieter durch eine befristete individualvertragliche Vereinbarung auf sein gesetzliches Kündigungsrecht wirksam verzichten kann.

Im entschiedenen Fall hatten die Mietparteien vereinbart, dass die Mieter für die Dauer von 60 Monaten auf ihr gesetzliches Kündigungsrecht verzichteten. Der Bundesgerichtshof erklärte, dass die von den Mietparteien getroffene Vereinbarung nicht gegen die Vorschriften zu den Fristen der ordentlichen Kündigung verstößt, obwohl diese vorsieht, dass Vereinbarungen unwirksam sind, welche zum Nachteil des Mieters von diesen gesetzlichen Kündigungsfristen abweichen.

Die Richter begründeten ihr Urteil u. a. damit, dass durch den vereinbarten Kündigungsverzicht die einzuhaltenden Kündigungsfristen nicht verändert würden. Die Frage, mit welcher Frist das Mietverhältnis gekündigt werden könne, stellt sich vielmehr erst, wenn dem Kündigenden ein Kündigungsrecht zusteht. Dies sollte aber durch einen von den Parteien vereinbarten Kündigungsverzicht für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen werden.

Ferner stellt die Vereinbarung eines (befristeten) Kündigungsausschlusses auch keinen Verstoß gegen die Vorschriften zum Zeitmietvertrag dar, denn diese Vorschrift soll den Mieter zwar vor dem Verlust der Wohnung schützen, nicht aber vor einer längeren Bindung an den Vertrag, wie sie durch die Vereinbarung eines befristeten Kündigungsausschlusses beabsichtigt ist.

Die eventuellen finanziellen Folgen für den Mieter können, durch eine Weitervermietung – auch nach Stellung eines Nachmieters durch den Mieter – im Falle einer vorzeitigen Aufgabe der Mietwohnung im Regelfall abgemildert werden. (BGH-Urt. v. 22.12.2003 – VIII ZR 81/03)