Nachweis der Einkünfteerzielungsabsicht bei verbilligter Überlassung einer Wohnung in Zukunft u. U. erforderlich

Bei der Vermietung einer Wohnung zu üblichen Konditionen können die damit zusammenhängenden Ausgaben in voller Höhe als Werbungskosten steuerlich angesetzt werden. Die Finanzverwaltung geht in diesem Fall davon aus, dass die Vermietung mit der sog. Einkünfteerzielungsabsicht erfolgt. In der Praxis – insbesondere bei Vermietung an nahe Angehörige – kommt es vor, dass die Miete niedriger vereinbart wird als die ortsübliche Marktmiete. Der Gesetzgeber schreibt vor, dass die Nutzungsüberlassung einer Wohnung in einen entgeltlichen und in einen steuerlich nicht berücksichtigungsfähigen unentgeltlichen Teil aufzuteilen ist, wenn das Entgelt für die Überlassung der Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 50 % der ortsüblichen Marktmiete beträgt. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 5.11.2002 die Sachlage noch weiter verschärft. Demnach ist bei einer langfristigen Vermietung grundsätzlich nur dann vom Vorliegen einer Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen, solange der Mietzins nicht weniger als 75 % der ortsüblichen Marktmiete beträgt. Beträgt er allerdings 50 % und mehr, jedoch weniger als 75 %, ist die Einkünfteerzielungsabsicht anhand einer Überschussprognose zu prüfen. Führt diese zu positiven Ergebnissen, so sind die mit der verbilligten Vermietung zusammenhängenden Werbungskosten in voller Höhe abziehbar. Ist die Überschussprognose indes negativ, muss die Vermietungstätigkeit in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt werden. Nur die anteilig auf den entgeltlichen Teil entfallenden Werbungskosten sind abziehbar. Die Finanzverwaltung will das Urteil ab dem Veranlagungszeitraum 2004 anwenden. Anmerkung: Das Urteil des BFH bringt viele Steuerpflichtige – insbesondere solche, die Wohnungen knapp über der 50%igen Marktmiete an nahe Angehörige vermietet haben – in eine missliche Lage. Sie müssen jetzt u. U. nachweisen, dass eine Überschussprognose positiv ist, wenn sie nach wie vor die vollen Werbungskosten beanspruchen wollen. Die Finanzverwaltung geht von einem Prognosezeitraum von 100 Jahren aus. Durch die Übergangsregelung besteht nunmehr die Chance, die Mietverträge – sofern überhaupt zivilrechtlich möglich und durchsetzbar – bis zum 31.12.2003 anzupassen.

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