Gemäß der neuen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) zum anschaffungsnahen Aufwand können
Aufwendungen für Instandhaltung und Modernisierung – entgegen der Auffassung der Finanzverwaltung – nicht allein aufgrund ihrer
Höhe und ihrer Nähe zum Zeitpunkt der Anschaffung des Gebäudes in Herstellungskosten umqualifiziert werden.
Die Finanzverwaltung wehrt sich allerdings dagegen, diese geänderte Rechtsprechung anzuwenden. Auch der Versuch, ihre bisherige
Richtlinienregelung gesetzlich zu verankern, ist mittlerweile gescheitert, denn das verabschiedete Steuervergünstigungsabbaugesetz enthält
keine Änderung zu diesem Problembereich. Die zahlreichen Rechtsbehelfsverfahren, die aufgrund von Verwaltungsverfügungen in
Erwartung einer neuen gesetzlichen Regelung nicht abgeschlossen wurden, können nun aufgegriffen werden. Dabei sollte Folgendes beachtet
werden:
- Zu den – steuerlich nicht sofort abzugsfähigen – Anschaffungskosten gehören auch die
Aufwendungen für die Herbeiführung der Betriebsbereitschaft eines Gebäudes. Kann ein Objekt nicht sofort vermietet
werden, da zunächst Schäden wie z. B. eine defekte Heizung, beseitigt werden müssen, sind die Kosten nicht sofort
abziehbar. Wie diese Aufwendungen sind auch solche zu behandeln, die damit in bautechnischem Zusammenhang stehen, z. B. die Aufwendungen für
die Erneuerung von Fliesen, die durch die Arbeiten an den Heizungsrohren beschädigt wurden. (BFH-Urteil v. 20.8.2002, IX R 70/00)
- Aufwendungen, die für eine Erweiterung oder für eine über den ursprünglichen
Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung entstehen, können ebenfalls nicht sofort als Werbungskosten geltend gemacht
werden, da sie zu den Herstellungskosten gehören. Auch in diesem Fall führen die Aufwendungen, die bautechnisch mit den Kosten für
die Erweiterung oder wesentliche Verbesserung zusammenhängen, zu Herstellungskosten. (BFH-Urt. v. 22.1.2003 – X R 9/99)
- Eine Erweiterung (Substanzvermehrung) setzt z. B. eine – auch geringfügige – Vergrößerung
der nutzbaren Fläche voraus. Darunter fällt z. B. der Einbau einer Dachgaube. Des Weiteren führt auch eine
Erweiterung der Nutzungsmöglichkeiten des Gebäudes, z. B. durch die Einrichtung eines zusätzlichen Gäste-WC, zu
Herstellungskosten. Keine Erweiterung ist hingegen der Einbau neuer Teile in vorhandene Installationen eines Wohnhauses oder der Ersatz
von Einzelöfen durch eine Gasheizung. (BFH-Urteil v. 20.8. 2002 – IX R 98/00)
- Eine wesentliche Verbesserung ist immer dann gegeben, wenn der Gebrauchswert (das Nutzungspozential) des
Gebäudes durch die Baumaßnahme von einem sehr einfachen auf einen mittleren oder von einem mittleren auf einen sehr
anspruchsvollen Standard gehoben wird. Dies setzt voraus, dass mindestens drei der vier Kernbereiche der Ausstattung, nämlich
Heizung, Elektro, Sanitär und Fenster, von Grund auf erneuert werden. Mieterhöhungen im Anschluss an Reparaturmaßnahmen
rechtfertigen allein nicht die Annahme, dass der Gebrauchswert sich deutlich gesteigert hat.
- Bei Erwerb durch Schenkung oder Erbfall ist der ursprüngliche Zustand bei Anschaffung durch
den Schenker/Erblasser maßgeblich. Wurde z. B. ein im Jahr 1919 gebautes Objekt nach den damaligen Verhältnissen sehr
anspruchsvoll ausgestattet, kann eine nun ausgeführte Modernisierungsmaßnahme zu keiner wesentlichen Verbesserung mehr führen.
(BFH-Urteil v. 3.12.2002 – IX R 64/99)
- Die Feststellungslast hinsichtlich der Tatsachen, die eine wesentliche Verbesserung und damit
die Behandlung als Anschaffungs- oder Herstellungskosten begründen, trägt das Finanzamt. Der Steuerpflichtige
seinerseits trägt die Feststellungslast, wenn er die Modernisierungs- und Instandhaltungsaufwendungen als Werbungskosten sofort
geltend machen möchte. Daher sollten vorsorglich Beweismittel angesammelt werden, die den Zustand des Gebäudes beim Erwerb
dokumentieren können.
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