Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit
zwei Grundsatzentscheidungen vom 12.9.2001 seine Rechtsprechung zum so
genannten anschaffungsnahen Aufwand bei Immobilien geändert. Auch
wenn die durch zwei Urteile hervorgerufene neue Betrachtungsweise des
BFH für manchen Steuerpflichtigen vorteilhafter sein kann, ist sie
nicht minder kompliziert. Es empfiehlt sich deshalb – vor
– jeder Aktion im Zusammenhang mit Immobilienkäufen,
-instandsetzungen oder -modernisierungen das Gespräch mit Ihrem
steuerlichen Berater.
Aufwendungen für die Instandsetzung
und Modernisierung eines Wohngebäudes sind grundsätzlich
sofort als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und
Verpachtung abziehbar. Handelt es sich um Anschaffungs- oder
Herstellungskosten, sind sie nur im Rahmen der Absetzungen für
Abnutzung zu berücksichtigen. Die ältere Rechtsprechung und
ihr folgend die Finanzverwaltung hatten Instandhaltungsaufwendungen,
wenn sie im zeitlichen Zusammenhang mit dem Erwerb eines Gebäudes
(in der Regel innerhalb von drei Jahren) angefallen und im Verhältnis
zum Kaufpreis hoch waren, bisher grundsätzlich als
Herstellungskosten beurteilt, auch wenn es sich um typische
Erhaltungsaufwendungen (z. B. für Reparaturen) handelte. Diese
Rechtsprechung hat der BFH nun aufgegeben. Welche Aufwendungen zu den
Anschaffungs- oder Herstellungskosten zählen, bestimmt sich nach
neuester Auffassung des BFH allein nach § 255 des
Handelsgesetzbuches (HGB).
- Aufwendungen für die
Instandsetzung und Modernisierung eines Wohngebäudes im
Anschluss an den Erwerb sind Anschaffungskosten, wenn sie geleistet
werden, um das Gebäude "in einen betriebsbereiten Zustand
zu versetzen", d. h. um es bestimmungsgemäß nutzen
zu können. Die konkrete Art und Weise, in der das Grundstück
zur Erzielung von Einnahmen im Rahmen einer Einkunftsart genutzt
werden soll, bestimmt der Erwerber. Will er ein leer stehend
erworbenes Gebäude zu Wohnzwecken nutzen, dann gehört zur
Zweckbestimmung auch die Entscheidung, welchem Standard das Gebäude
entsprechen soll (sehr einfach, mittel oder sehr anspruchsvoll).
Baumaßnahmen, die das Gebäude auf einen höheren
Standard bringen, machen es betriebsbereit; ihre Kosten sind
Anschaffungskosten. Für den Standard eines Wohngebäudes
ist in diesem Zusammenhang vor allem die Ausstattung und Qualität
der Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallationen und der
Fenster ausschlaggebend. Abgesehen davon sind Kosten für Baumaßnahmen
nach dem Erwerb und vor der erstmaligen Nutzung eines Gebäudes
Anschaffungskosten, wenn funktionsuntüchtige Teile wieder
hergestellt werden, die für seine Nutzung unerlässlich
sind, z. B. bei einer defekten Heizung, bei die Bewohnbarkeit
ausschließenden Wasser- oder Brandschäden.
Schönheitsreparaturen im Anschluss an den Erwerb und
sonstige Instandsetzungsarbeiten an vorhandenen Gegenständen
und Einrichtungen, insbesondere an im wesentlichen funktionierenden
Installationen, führen grundsätzlich nicht zu
Anschaffungskosten. Sie sind als Werbungskosten sofort absetzbar.
- Wird ein Gebäude im Zeitpunkt
des Erwerbs bereits genutzt, z. B. durch Vermietung, und setzt der
Erwerber die Vermietung fort, so ist das Gebäude insoweit
bereits betriebsbereit. Aufwendungen nach dem Erwerb sind dann
entweder sofort abziehbare Werbungskosten oder Herstellungskosten.
Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die für
sich allein noch als Erhaltungsmaßnahmen zu beurteilen wären,
können in ihrer Gesamtheit zu einer "wesentlichen
Verbesserung" und damit zu Herstellungskosten führen. Dies
ist der Fall, wenn durch die Modernisierung vor allem der Heizungs-,
Sanitär- und Elektroinstallationen und der Fenster ein Wohngebäude
von einem sehr einfachen auf einen mittleren oder von einem
mittleren auf einen sehr anspruchsvollen Standard gehoben wird.
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